Hogy ezek elkerülhetők legyenek, egy építészt, egy ügyvédet, egy lakberendezőt, egy biztosítási szakembert és egy ingatlantulajdonost kértünk meg arra, fogalmazza meg, mi az az öt leggyakoribb csapda, amelybe a tapasztalatlan ingatlanvásárlók hajlamosak belegyalogolni. Intelmeik megszívlelendők, és nem csak első lakás vásárlásakor.
Az építészmérnök tanácsai
Fézler Zsolt, a Fézler Stúdió Kft. vezető tervezője
1. Az olcsó = gyanús
Csodák vannak, de nem az olcsó lakások piacán. Ha egy lakás ára feltűnően alacsony, ott előbb-utóbb fény derül valamilyen tulajdonjogi csavarra, tájolási problémára, zajos fekvésre, szerkezeti meghibásodásra, alaprajzi hiányosságra, horrorisztikus közös költségre vagy idegtépő lakóközösségre. A kis alapterületű lakásokról tudni kell, hogy a fűtési és az elektromos rendszer, a konyhabútor, a szaniterek, a nyílászárók és minden kötelező berendezés relatíve nagyobb arányban terheli a m2-árat, mint egy nagyobb alapterületű lakásnál, így a magasabb m2-ár a méretből is adódik. A legtöbb ingatlanirodában készséggel segítenek, hogy adott területen mi a jellemző m2-ár a lakás korának függvényében.
2. Nem a kor számít
Soha ne a kor alapján döntsünk egy lakás megvételéről. A jól működő alaprajzi kialakítás, a megfelelő tájolás, a zöldövezet közelsége, a lakás rezsiköltsége, az utca zajterhelése, szennyezettsége, a környezet kisugárzása mind-mind fontosabb tényező az ingatlan koránál. Előfordul, hogy százéves épületeknél találkozunk 50-60 cm vastag, kifogástalan állapotban lévő kisméretű tömör téglafalakkal, amelyek simán felveszik a versenyt a vadonatúj 38-as blokktégla falakkal mind tartószerkezeti, mind energetikai szempontból.
3. A több általában kevesebb
A lakás alapterületét mérjük le mindig mi magunk. Ennek elmaradása igen fájdalmas lehet a mai m2-árak mellett, miután jellemzően 4-6 százalékos eltérés tapasztalható a földhivatali értékek és a valóság között. Az erkélyek/loggiák/teraszok beszámítására nincs egységes koncepció. Eltérő mértékben számítja ezeket a kivitelező, az ingatlanos, az építési hatóság, illetve az építési jog is. Az eladó és ingatlanosa a legtöbbször igyekszik teljes alapterülettel beszámítani ezeket, míg jogi értelemben az erkélyt, teraszt egyharmaddal, a loggiát pedig egyketteddel kellene beszorozni, hogy reális értéket kapjunk. Zárjuk a kérdést rövidre: kérjünk kölcsön, vagy vásároljunk egy lézeres távolságmérőt, amelynek segítségével 1-2 óra alatt felmérhetjük a valós méreteket rárajzolva azokat egy alaprajzra, majd néhány szorzás és összeadás után megkapjuk a valós alapterületi adatot. Ügyeljünk arra, hogy egy egyszerű téglalap alapterületű helyiségnél is legalább két-két egymástól távol eső vonalban mérjünk, hogy kiderüljön adott esetben, hogy nem szabályos téglalappal van dolgunk, mert ekkor egy számtani középpel kell majd szoroznunk.
4. Figyeljünk a tájolásra!
Az alaprajzi elrendezés összefügg a tájolással, amit nehéz elsőre jól átlátni egy átlagos lakásvásárlónak. Az ember otthoni közérzete, hangulata, egészsége múlhat egy benapozási paraméteren, ami egy átlagos társasházi lakásnál 50 százalékos eséllyel nem stimmel! A legfontosabb élettér a nappali, vagy a nappali-étkező-konyha közös területe, ahol leginkább a munkából hazaérkezve, délután és koraeste töltjük az időt. Ebből a szempontból a délnyugati fekvés a legideálisabb. A baj elsősorban az északi tájolású nappali terekkel van, illetve a keleti tájolás sem mondható ideálisnak, mivel nem jó érzés egy olyan lakásban lenni, ahová reggel 10 óra után be se teszi a lábát a napsugár. Ezenfelül kis lakásoknál a nappali tér benapozása meghatározza a kapcsolódó helyiségekbe jutó visszaverődő fény mennyiségét, ez pedig fokozhatja a fénytelenség problémáját. Ebből a logikából kiindulva, a hálószobának tökéletes a keleti tájolás, de elmegy az északi is. A gyerekszoba esetén szintén lehet szempont a megfelelő benapozás (déli-nyugati), hiszen a gyerekek nem csak alvásra használják szobájukat. A fürdőszoba, a vécé, illetve a konyha számára nem annyira meghatározó a tájolás, viszont itt lényeges szempont a megfelelő szellőzés, társasházi felállásnál, de legalább egy lichthófra nyíló ablakkal kell gondoskodni a szükséges légcseréről. A megfelelő mennyiségű fény bejutásához természetesen méretes üvegfelületekre is szükség van. Az építészeti tervezés ökölszabálya, hogy a helyiség alapterületének minimum egynyolcadát kell alkalmazni homlokzati üvegfelületként, ha lehet, a 90 cm-es parapetsáv felett mérve. Fontos tudás, hogy a tájolást egyszerűen ellenőrizhetjük egy okostelefon ingyenes iránytű-alkalmazásával is.
5. A méret a lényeg
Minden helyiségnél megvan az a minimális méret, ami alatt az adott helyiség nem tölti be jól eredeti funkcióját. Egy nappali esetén, még egy kis lakásnál is, 4×5 méteres tér kell ahhoz, hogy egy ülőgarnitúrát kényelmesen el lehessen helyezni. A hálószobában az alapterületet elsősorban az ágy határozza meg. Ennek mérete alsó hangon 200×160 cm, ez azt jelenti, hogy a szoba kisebbik méretének minimum 280 cm-nek kell lenni ahhoz, hogy breaktáncmutatványok nélkül meg lehessen kerülni az ágyat. Az előszobában szükség van egy legalább 150×60 cm-es szekrényre, hogy ne a kabátokon és a cipőkön kelljen átrágni magunkat minden érkezéskor. Az étkezésre szánt tér kisebbik mérete minimum 240 cm, egy standard fürdőkád hossza 180 cm, a vécéhelyiség minimális szélessége 90 cm és így tovább. Ezeket a méreteket egyszerűen leellenőrizhetjük a már korábban említett lézeres felmérésünk során. A rossz alaprajzon persze lehet segíteni. Egy jó építészmérnök azonnal látja a szerkezeti falak rendszeréből adódó átalakítási lehetőségeket. Általánosságban a 6–16 cm vastag válaszfalak azok, amelyek szabadon bonthatók, de minden belső bontás előtt ki kell kérni egy megfelelő statikai végzettségű szakember véleményét.
Az ügyvéd tanácsai
Dr. Németh László, ügyvéd
6. Lássuk a tulajdoni lapot!
Tulajdoni lap nélkül nincs se bérlet, se adásvétel. A tulajdoni lap az ingatlan mindenkori adatait, tulajdonosait és terheit (bankhitel, végrehajtási jog stb.) igazolja. Hivatalos okirat, biztonsági papírra készül, hologramos bélyegzővel. Tulajdoni lapot az ország bármelyik földhivatalában kérhetünk, az ország bármelyik ingatlanáról, ha tudjuk a helyrajzi számot. Cím alapján külön szolgáltatási díj ellenében kereshető az adott ingatlan tulajdoni lapja. Ha ezt vagy a TakarNet-rendszerből lekért tulajdoni lapot az eladó vagy a bérbeadó nem akarja vagy tudja bemutatni, akármilyen csábító is az ajánlat, vissza kell azt utasítani a későbbi csalódások elkerülése érdekében. A mai napig előfordul, hogy olyanok adnak bérbe vagy adnak el házat, lakást, akiknek az adott ingatlanhoz semmi közük nincs.
7. Ne éltessük a szürkegazdaságot!
A szürkegazdaság él és virul. Aki nem kér számlát az általa elvégzett munkáról, szolgáltatásról (asztalos, festő stb.), nyilván jóval versenyképesebb azoknál, akiknél minden hivatalosan történik. Ezzel együtt, ha a munkával vagy szolgáltatással nem vagyunk elégedettek, a számonkérés jóval nehezebb, ha nincs a kezünkben valami arról, hogy az adott mester valóban ott járt náluk, és a kifogásolt munkát ő végezte el. Érdemes leírni és aláírni a megrendeléseket minden egyes munkafolyamatra és – vállalva a többletköltségeket – számlát kérni. Papír esetén nincs vita, hacsak az illető nem akar pereskedni, ebben az esetben viszont – ha az iratok egyértelműek – a bíróságon is bizonyítani tudjuk, hogy a hiba és az ebből eredő kár nem alaptalan.
8. Alaposság a banki hitelkonstrukcióknál
Azok a bankok, amelyek jelenleg is aktívak a hitelezési piacon, esetenként akciókkal is csábítják az ügyfeleket. Ingatlanvásárlás esetén ma már nagyon komolyan megnéznek minden egyes jelentkezőt, elsősorban hitelképességi szempontból. Valós jövedelemigazolás szükséges, és vizsgálják az ingatlan tényleges értékét (ehhez igazodik a felvehető hitel összege). Lehetnek olyan különbségek, amelyek számítanak, például a számlanyitás és -vezetés díja (havonta innen vonják le a törlesztést), illetve a havi részlet összege (tőke és kamat). Ha valami nem világos, kérjünk információt. Ha nem kedvesek, nem segítőkészek velünk a bankban, álljunk tovább: még ma is lehet olyan pénzintézetet találni, amely ízlésünknek és pénztárcánknak is megfelel.
9. Csak tartozásmentes ingatlant vegyünk
Ha a lakás vagy ház – amelybe sikerült beleszeretni – látszólag teljesen tartozásmentes, meglepetések akkor is adódhatnak. Számos esetben előfordul, hogy a tulajdonosok nem elég naprakészen fizetik a társasházi közös költségeket és a közös képviselő az új tulajdonosra próbálja terhelni az elődök ott maradt mínuszait. Az eladóval együtt kell intézni a közüzemi mérőórák átírását. Ez azért korrekt megoldás, mert együtt besétálnak a megfelelő ügyfélszolgálatokra, és az átírással egy időben az eladó kifizeti az esedékes tartozásokat. Ugyanez a teendő a már említett közös költséggel is. Ha esetleg olyan lakást vagy házat vennénk, amelyiken hitel van, a hiteltörlesztés pontos részleteit (mikor fizet a vevő és kinek) rögzítsük az adásvételi szerződésben.
10. Definiáljuk a foglalót
A foglaló fogalmáról és jogi természetéről az ügyfeleknek eltérő információik vannak. A foglaló ún. szerződést biztosító mellékkötelezettség. Arra találták ki, hogy a szerződő feleket a kölcsönös teljesítés irányába mozdítsa el (az eladó adja át a lakás tulajdonjogát, a vevő pedig fizesse ki a vételárat, a szerződésben foglaltak szerint). Szokásos mértéke a vételár 10 százaléka, és a vételárba természetesen egy az egyben beszámít. Az adott foglaló (a vevő adja az eladónak) elvész, a kapott (eladó kapja a vevőtől) kétszerese jár vissza, annak függvényében, hogy kinek a hibájából hiúsult meg a jogügylet. Ha a vevő nem fizeti ki a teljes vételárat a szerződésben írt határidőben, az általa az eladó részére adott foglaló elvész, azt a vevő megtarthatja. Ha az eladó időközben meggondolja magát, és mégsem kívánja eladni az ingatlant, avagy nem adja át határidőben a tulajdonjogot, az általa átvett foglaló összegének kétszerese jár vissza a vevőnek.
A lakberendező tanácsai
Bacsó Bori, lakberendező
11. Gáz és villany – fontos kritériumok
Lakásvásárlás előtt mindenekelőtt meg kell győződni arról, hogy milyen állapotú a fűtésrendszer. Kérdés, hogy kell-e majd korszerűsíteni, hiszen ez az egyik legnagyobb költség lesz, ha elavult vagy életveszélyes. Fontos, hogy ha újabb a kazán, akkor rendben találjuk a gáztervet, a kéménybélelést és az ezekhez tartozó papírokat a gázművektől, illetve a Főkétüsztől. Célszerű szakembert magunkkal vinni a lakásba, mielőtt lefoglalóznánk, hogy ellenőrizze a villanyvezetékek állapotát. Az is komoly költség, ha mondjuk hálózatot kell bővíteni az Elműnél, mert a meglévő óra nem bírna el egy sütőt, egy porszívót és egy számítógépet egyszerre. A vezetékek felújítása, cseréje amúgy is sok pénz lesz. Második lépés a villany tekintetében, hogy mielőtt nekiállunk a felújításnak, tudni kell az egyes bútorok, gépek helyét, ajtók nyílásirányát, hogy minden kapcsoló és dugalj jó helyre kerüljön, és ne kelljen hosszabbítókkal kínlódni.
12. Beszédes nyílászárók
Ellenőrizni kell, hogy a meglévő ablakok, ajtók jó állapotúak, felújíthatók-e vagy cserére szorulnak. Fontos tudni, hogy olyan megoldások is léteznek, amikor részleges cserére van szükség, mondjuk megmarad az ablak tokja, és így csak a szárnyakat kell cserélni vagy csupán azokban az üveget. Ha van terasz vagy erkély, fontos, hogy a külső aljzatszint alacsonyabban legyen, mint a szobában, ami banálisnak hangzik, mégis sokszor nincs így, és akkor egyszerűen befolyik a szobába az eső.
13. A falak titkai
A falaknál arra érdemes figyelni, hogy láthatók-e repedések, és azok milyen mélyek, milyen irányúak, mert abból megállapítható, hogy statikai problémát jelez vagy csak egyszerűen az épület természetes mozgása miatt keletkezett hajszálrepedésekről van szó a vakolaton. A kisebb repedéseket a festés előtt üvegfátyollal vagy dryvitháló felrakásával el lehet tüntetni, de a nagyobb repedések gyanúsak, ezért jobb, ha ránéz egy statikus.
14. Óvakodjunk a meglepetéscsomagoktól
Mindig vannak meglepetések, amelyek egy része felfedezhető a vásárlás előtt. Ilyen például, ha olyan vékony a szomszéd felé a fal, hogy nem lehet belesüllyeszteni a konnektor dobozát, vagy nem lehet majd felfúrni a konyha felső szekrényeit a falra, mert átszakad az egész a túloldalra. Meglepetés lehet, hogy szeméttel töltötték fel a padló alatti területet. Ez esetben aljzatbetont kell önteni, amely hosszú ideig köt, illetve hetente egy centit szárad nyáron, ezért eltolódhat a felújítás, mert ha nedves, felpúposodik rajta a parketta. Figyeljünk az ilyen apróságokra is!
15. Anyagokból anyagiak
Ha az épület műemlék, akkor alig mozdíthatunk valamit, és ezt kevesen vállalják, ezért érdemes utánakérdezni. Érdekes a lakás falainak anyaga is, mert például a bauxitbeton nem igazán ideális, célszerű azonnal cserélni Ytongra, téglára vagy gipszkartonra, legalább a lakáson belül. Ha a födém monolit beton, akkor többször meg kell nézni a lakást, hogy milyen zajokat lehet hallani, mert ha a fenti lakó mondjuk a kövön tolja a székeket, az úgy hallatszik le a betonon keresztül, hogy egy idő után elviselhetetlen lehet.
A biztosítási szakember tanácsai
Gorda Zsolt – a Köbe innovációs és termékfejlesztési igazgatója
16. Lakásbiztosítást azonnal
Az adásvételi szerződés aláírása utáni „nulladik” pillanattól legyen egy olyan biztosítási szerződés, amelynek kockázatviselési kezdete az ingatlan adásvételi szerződésének életbelépésétől aktív. Fontos ez a védelem, mert akár aznap leéghet a ház, felrobbanhat a kazán. Elsősorban a nagy károktól óvjuk ingatlanunkat, a kis károk jó esetben saját zsebből is kifizethetők. Figyeljünk arra, hogy a lakásban felhalmozott valós értékek alapján köttessen meg a biztosítás. Fontos, hogy társasházi lakás esetén megnézzük azt is, hogy a háznak van-e valamilyen közös épületbiztosítása.
17. Szerződjünk alaposan
A legtöbb biztosítás tartalmaz tűz- és elemi kár-fedezetet. Nézzük meg, ez kielégíti-e biztosítási igényeinket vagy szükséges olyan további károk ellen is bebiztosítani magunkat, amilyen a betörés vagy akár az extrém időjárás okozta károk. Aki a kisebb károkat sem szívesen fizetné zsebből, jó, ha tudja, a leggyakrabban előforduló kártétel az üvegkár és a csőtörés, érdemes tehát a lakásbiztosítási csomagnak ezeket a kockázati tételeket is tartalmaznia.
18. Rejtett kockázatok adódhatnak
Használt ingatlan vásárlásakor léteznek úgynevezett rejtett hibák. Ezek azok, amelyeket nem látunk a lakás megvételekor. Azt tudjuk ellenőrizni, hogy működnek-e a vízcsapok, van-e áram, de azt nem, hogy a falakban futó csövek, kábelek állapota milyen, hiszen a falakba nem látunk bele. Lehet, hogy az elektromos hálózat nem szabványosított, így előfordulhat, hogy ha bedugjuk a vadiúj mosógépet, tűz üt ki, mert nem bírja el a hálózat. Keressünk olyan biztosítást, amelyben a rejtett kockázatokra is van fedezet.
19. Kössünk arányos biztosítást
A biztosítás mindig legyen összhangban a meglévő vagyonértékekkel. Egy átlagos, teljes körű biztosítás 25-30 000 Ft/év, ehhez köthetünk kiegészítő biztosításokat háztartási balesetre, garázsban álló járműre vagy akár a jövőben véletlenszerűen bekövetkező eseményre, amilyen a földrengés vagy a tűz. Olcsóbb lehet viszont egy biztosítás, ha nagyobb önrészt vállalunk, a biztosítási díj éves szinten így akár 20-30 százalékkal is csökkenhet.
20. Kerüljük az alulbiztosítást
Figyeljünk oda a díjfizetésre. Megkötés után erről sokan megfeledkeznek, ám 30, 60, 90 nap után a szerződés megszűnik. Fontos jelezni azt is, ha változás áll be a biztosítási vagyontárgyak tekintetében, mondjuk szintet építünk a lakásra, házimozirendszert vásárolunk stb. Érdemes módosítani és naprakésszé tenni a szerződést, az alulbiztosítás ugyanis csökkenti a kártérítés összegét.
Egy első ingatlantulajdonos tapasztalatai
Kitzinger Szonja – az Otthonok és Megoldások magazin főszerkesztője
21. A tetőtér kockázatos
A magyar térrendezés elve szerint a tetőtéri lakásokat azért kedvelik a művészek, mert összeköttetésben lehetnek az alkotó szellemmel. Ezek a helyek különösen alkalmasak művészeti tevékenységre, meditációra. Minél magasabb a tető aránya, annál inkább a szellem dominál a házban. E tételt később ismertem meg, én inkább a romantika miatt vettem tetőtéri lakást, de nem néztem meg a ház korát és nem voltam tisztában a tető állapotával sem. Noha ezek a lakások tényleg inspiratívak, szép kilátást biztosítanak fölső szomszéd nélkül, de nyáron rettentő meleggel, esős, havas időben beázással kell számolni, ami megtanított arra, hogy ha tovább állok, az nem biztos, hogy tetőtér lesz, és ha nem a legfelső szintre költözöm, akkor is körültekintően tájékozódom a tető állapotáról.
22. Próbáljuk ki az ingatlant!
Ma már csak úgy vennék lakást, ha az eladó féllel meg tudom beszélni, hadd töltsek el egy napot az ingatlanban. Ekkor olyan dolgokra is fény derülhet, amire a villámlátogatás során nem: papírvékonyak-e a falak, hangosak-e a szomszédok, berezonál-e a ház, ha mondjuk két 7-es busz elmegy egymással szemben, zajos-e egyáltalán a közlekedés. Emellett a próbanapon számos olyan dolog kiderülhet, ami esetleg meghozhatja vagy elveheti a kedvünket a lakásvásárlástól. Néhányszor pár órás vizit a lakással kapcsolatos megbeszélések során nem pótolhatja az itt töltött hosszabb időt!
23. Térképezzük fel, hová érkezünk
Ingatlanvásárlásnál érdemes utánanézni, hogy hová költözünk. Vannak beszédes történelmi negyedek és házak egyaránt, kis utánajárással nagy titkok derülhetnek ki egy ingatlanról. Ennek fontosságát igazán akkor éreztem át, amikor egy ismerősöm sokat panaszkodott arról, hogy milyen rettentően alszik kissvábhegyi ingatlanában. Kiderült, az utca és a környék a zsidók deportálását koordináló Adolf Eichmann, a politikai foglyokat begyűjtő Gestapo és az SD (Sicherheitsdienst, Biztonsági Szolgálat) szálláshelye volt, sőt a néhai garniszállókban börtönöket is kialakítottak. Több száz politikai okból elfogott embert kínoztak itt, mielőtt továbbszállították volna őket valamelyik koncentrációs táborba. A rossz karma, az álmatlan éjszakák, a múlt kísértése kerülendő dolog, mármint szerintem. Nem kell vele egyetérteni, de aki érzékeny a múlt kényes ügyeire, nézzen utána, hol vásárol ingatlant!
24. Az illetékhivatalnál kérvényezhetünk részletfizetést
Ingatlant vásárolni eleve óriási anyagi tehertétel, ezután jönnek még olyan kiadások, mint az illetékhivatalnak megfizetendő vagyonszerzési illeték kötelezettsége, ami köztudottan a vevőt terheli. A Fővárosi Illetékhivatal a leghumánusabb szervezet, amivel valaha találkoztam. Amennyiben terhesnek érezzük a ránk kirótt összeget, folyamodhatunk hozzájuk részletfizetésért, ami kellő indoklással megértő fülekre találhat. Érdemes élni a lehetőséggel!
25. Tájékozódjunk az infrastrukturális fejlesztésekről
Ingatlanvásárláskor érdemes olyan területet kiszemelni, amelyben benne van a potenciál, hogy a közeljövőben fejlődésnek indulhat. Magam a Városliget közelében vásároltam meg az első lakásomat. Az utcában azóta felszedték a kockaköveket, hamarosan talán a metró új állomásait is átadják a környéken, és az idén bejelentették, hogy a Városliget többmilliárd Ft-os felújításon esik át, amelyek mind-mind ingatlannövelő tényezők lesznek esetleges eladás során, akkor, amikor a második lakás megvételét tervezem. n
