A következőkben mind az eladók, mind a vevők szempontjaiból megnézünk néhány ismérvet, amely alapján kelendőbbé, illetve vásárlásra érdemesebbé válik egy ingatlan. Persze szubjektív, hogy kinek mely szempontok a fontosabbak. Van, akit egy szép fürdőszoba ragad meg, akad, akit a természetes anyagok, míg mást a nyílászárók és a szigetelés milyensége. Az általános érvényű következtetések levonását nehezíti, hogy ma Magyarországon szélsőséges az ingatlanok összetétele. Tömegével vannak a piacon típuslakások, és nem csak panelek. Nem megriadva a nehézségektől, cikkünkben arra vállalkozunk, hogy sorra vegyük az általános és a kevéssé nyilvánvaló, értéket befolyásoló szempontokat.

Meglévő adottságok

Kezdjük mindjárt a megváltoztathatatlan, külső adottságokkal. A mozdíthatatlanságot már az ingatlan szó is kifejezi, így az értékbecslők szlogenje szerint három dolog határozza meg az otthonok alapvető értékét, és ez nem más, mint a lokáció, a lokáció és a lokáció. Ezernyi példát ismerünk, amikor egy belsőre vagy akár külsőre is gyönyörű ház, lakás fillérekért kel el, miközben hasonló, de lelakott társa két-háromszor annyiba kerül. Nyilván azért, mert a drágább otthon a falu, a város vagy a főváros legfelkapottabb részén volt fellelhető. Bár a „felkapott” szó jelentése is változik, nem árt legalább 5-10 évre előre tekintenie a vásárlónak, és inkább többet adni egy nívósabb lakásért, mint évekre, akár évtizedekre bent ragadni egy rossz környékre szóló vásárlási döntés után.

Jónak tűnik, mégsem az

Budán, a népszerű pesti kerületekben vagy egy vidéki város központjában is bőven akadnak olyan utcák és háztömbök, amelyeket az igényes (azaz igazán fizetőképes) vásárlók messze elkerülnek. Idegen városban, városrészben egy helyismerettel rendelkező és életvitelszerűen ott is lakó ismerőst mindenképp érdemes bevonni a döntésbe.

Könnyen elérhető?

Nemcsak a távoli falvakban, de a nagyobb városokban is kulcskérdés a megközelíthetőség. A távolságot pedig egyre többen mérik percben, nem pedig kilométerben. Azaz nem az a lényeg, hogy a munkahely, az iskola és a kikapcsolódási lehetőségek milyen messze vannak, hanem hogy azokat mennyi idő alatt lehet elérni. Ilyen értelemben nemcsak a városok külső részei, hanem például több Buda környéki slágertelepülés is nagy hátrányban van, ahonnan csak egyetlen kétszer egysávos út vezet a központ felé. Távolabbi helyek esetén hatalmas előny viszont a kötöttpályás tömegközlekedés, különösen a vasút, a HÉV, a metró vagy a villamos közelsége, különösen, ha egyúttal az autós parkolás sem lehetetlen az adott környéken.

Tájolás mint rezsicsökkentő

A jó tájolás és a benapozottság nemcsak a kellemes közérzet, de a fűtésszámla szempontjából sem mellékes. Egy déli fekvésű, egész nap világos ingatlan téli rezsije 20-30 százalékkal is alacsonyabb lehet, mint a hasonló északnyugati, északkeleti tájolású lakásé. Igaz, nyáron a légkondicionálás költségei szállhatnak el az előbbi esetben. A lakások energetikai tanúsítványának bevezetése, a „zöldgondolat” térnyerése  miatt az efféle szempontok a következő években egyre hangsúlyosabbak lesznek.

Megváltoztatható adottságok

Az olyan nyilvánvaló adottságokról, mint a felújítás és annak szintje, színvonala, részletesen most nem szólunk. Elég csak annyit megjegyezni, hogy egyre többen keresik a készet, az, amihez nem (vagy csak minimálisan) kell hozzányúlni beköltözés előtt. Ez tehát nagyon javítja az eladhatóságot, ám fontos, hogy a felújításba fektetett pénznek csak jóval kisebb része érvényesíthető az árban. Az is lényeges, hogy a visszafogott, konzervatív elegancia a legkelendőbb, az extrém, hivalkodó csempék, beltéri megoldások inkább csak megnehezítik az értékesítést.

Felújítási dilemmák

A felújításra váró otthonok sem esélytelenek az ingatlanpiacon, hiszen a leendő vevő kedve szerint alakíthatja az ingatlant. Csakhogy amíg az eladó ilyenkor pár százezer forintról beszél az egész otthont tekintve, a költségek a valóságban legalább 50–100 ezer Ft-ot tesznek majd ki négyzetméterenként! A rutinos vevők ezért pimaszul alkudnak ilyen esetekben. A számítás alapja a hasonló kész otthonok ára. Ez viszont nagyon leértékeli az olcsóbb környékeken lévő házakat, lakásokat. Ha egy településen 150-180 ezer Ft-os négyzetméterár körül már új, újszerű, vagy teljesen felújított otthonokat lehet kapni, akkor a használt, lelakott, régi építésű lakások ára 100 ezer Ft körül, vagy akár az alatt is lehet. (Kelet-Magyarországon nemcsak a falvakban, de a nagyvárosokban is előfordul az 50 ezer Ft alatti piaci ár is ilyen esetekben, különösen a kétes környékeken vagy rossz hírű településeken.) Ez alól talán csak a feljövő nyugat-magyarországi városok a kivételek, ahová a jobb munkalehetőségek miatt a fővárosból és a keleti országrészből is egyre többen érkeznek. A legrosszabb helyzetben a félig, részben, vagy 5–15 éve teljesen felújított otthonok tulajdonosai vannak. Ilyenkor szokott előfordulni, hogy a még szép állapotú burkolatok, megoldások nem tetszenek senkinek, így gyakorlatilag felújítandónak számít az otthon. Még akkor is, ha a tulajdonos egykor, talán nem is olyan régen, súlyos milliókat áldozott rá.

Energiatakarékosan

A változtatható adottságok másik nagy csokra az energetika, különösen a szigetelés, a nyílászárók és a fűtésrendszer kérdése. E téren hatalmas a szórás a lakások között. A legegyszerűbb egy pillantást vetni az energetikai besorolásra, amelyből egyből kiderül, van-e teendő a házzal vagy a lakással.

Hogyan érdemes „zöldíteni” az otthont?

Nyilvánvaló, hogy minél korszerűbb egy ház, mondjuk a vizet melegítő napkollektorral, vagy áramot termelő napelemmel szerelt, annál kelendőbb lesz a piacon. Hasonló adottságú házak közül nem csupán kitűnhet, hanem egyúttal 5-10 százalékos, vagy még több felárral is elkelhet egy korszerűsített ház. Ugyanakkor egy kisebb, 2-3 személyt kiszolgáló kollektoros alaprendszer ára (szereléssel) megközelíti az egymillió forintot. Megtérülési ideje ezért jellemzően 8-10 év. Ráadásul az említett árelőny csak akkor jelentkezik a ház esetén, ha viszonylag modern épületről van szó. A rendszerváltás előtt épült lakások, házak esetén sokkal fontosabb előbb a nyílászárók alapos leszigetelése, illetve sokkal inkább teljes cseréje modern, kis energiaveszteségű típusokra. A bontással járó korszerűsítési munka azonban csak nagy felújítással egybekötve praktikus.

Fűtés és szigetelés

Ahogyan a nyílászárócsere, ugyanígy meggondolandó a fűtésrendszer korszerűsítése, cseréje. Mindkettő nagy munka, akárcsak a szigetelés, azonban csak hosszú, legalább 5–8 éves távon éri meg. Olyan otthonokat, amelyekből néhány éven belül feltehetően elköltözünk, nem érdemes milliós beruházásokkal ellátni. Sajnos ugyanis, mint már szó volt róla, a piac ma nem fizeti meg a beruházott milliókat. Fontos tudni azt is, hogy ha ilyen nagy munkákba fogunk, akkor legelőször a nyílászárócsere, majd a fűtés korszerűsítése, végül pedig a szigetelés a szigorú sorrend. A sorrend megfordításával ugyanis feleslegesen kidobott pénz lesz az eredmény. Mégis, ha a három közül bármelyik megvan, azt nagyon fontos kommunikálni az eladás során. n

Lokáció, lokáció, lokáció!