Becsült érték - Interjú Barócz Beatrix értékbecslővel

– Hogy lesz valaki értékbecslő?
– Húsz évig légiutas-kísérőként dolgoztam, de mellette már ingatlanoztam is. Az ingatlanközvetítő-értékbecslő szakmát OKJ-s képzésen szereztem, 14 éve ebben a szakmában dolgozom.
– Jó, ha az ember ingatlanközvetítő és értékbecslő is egyben?
– Igen, nem árt ugyanis, ha az ingatlanosnak a lakás megtekintése után felmerülő kérdésre, miszerint a lakás mennyiért adható el, van kész válasza.
– Mi kell ahhoz, hogy valaki jó legyen ebben a két szakmában?
– A piac pontos ismerete, nagyfokú érzékenység és empátia. A lakás az embereknek olyan, mintha a gyerekük lenne. Ha látom is, hogy vannak hibái, a hiányosságokra finoman kell felhívnom a benne élők figyelmét.
– Ön piaci forgalmi alapú értékbecslést végez. Mi ez pontosan?
– Ez a privát tulajdonban lévő ingatlanok (lakás, iroda, telek) értékbecslése. Felkérhet erre magánszemély vagy testület, ha felmerül benne, hogy eladná az  ingatlanát.
– A lakosság milyen élethelyzetben találkozik az értékbecslővel? Hitelfelvétel során?
– Banki hitel elbírálása előtt igen, de ott a bank hatósági értékbecslőt alkalmaz. Ők más módszerekkel dolgoznak, mint én. Ott a hitelnyújtás alapja nem az ingatlan teljes értéke. Van egy menekülési érték, amely az az ár, amelyen mindenképp értékesíthető az ingatlan.
– Ezek szerint önt nem hívják banki ingatlanokhoz?
– Nem, azok az értékbecslések, amelyeket én végzek, vagyonjogi, vagyonmegosztási perekhez, családon belüli elszámoláshoz, végrendelet készítéséhez kellenek. De hívnak akkor is, ha valaki el szeretné adni az ingatlanát, vagy csak meg szeretné tudni annak aktuális értékét.
– Mennyibe kerül egy komplett értékbecslés?
– Lakás esetén 16 000 +áfa, ház esetén 25 000 Ft+áfa, a telek egyéni megállapodás kérdése, ez függ a föld elhelyezkedésétől és nagyságától.
– Hogyan kezdődik a munka?
– Egy helyszíni találkozóval. Ekkor bekérem az alaprajzot. Szükség van az épület és a lakás korára. Száz év körüli ingatlan esetén nem kérek műszaki dokumentációt, de újnál igen, hogy tudjam, milyen téglával, szigeteléssel, aljzattal, födémmel készült. Ha volt felújítás, elkérem annak a papírjait, majd a helyrajzi szám alapján beszerzem a friss tulajdoni lapot. Emellett szükség van a társasházi alapító okiratra is.
– Ez eddig csak bürokratikus papírmunka.
– Ezután viszont jöhet a szemrevételezés. Ilyenkor több tucat fotót készítek a lakásról.
– Előfordul, hogy a tulajdonos a kedvezőbb becsült ár megállapítása érdekében trükkökhöz folyamodik?
– Igen, de erre hamar rájövök. Ha gyanús körülményt tapasztalok, benézek a képek mögé, a kanapét elhúzom, hogy kiderüljön, van-e beázás, penészfolt. Lemegyek a pincébe, mert amit ott tapasztalok, az igen beszédes tud lenni. Ha egy pince száraz, a fölötte lévő lakások szárazak, ha viszont nedves, akkor bajt szimatolok. Ezek nem fölösleges körök, ezekről muszáj tudnom, hiszen az ingatlanos képviseli a tulajdonost és a vevőt is. Senkinek sem jó, ha az adásvételt követően pereskedés kezdődik az eltitkolt körülmények miatt.
– Ha mindenhová alaposan benézett, mi következik?
– Ezután jön a pontos eladási érték kiszámítása, amihez felhasználom a KSH legfrissebb, félévenként közölt adatait az aktuális irányítószám szerint megállapított négyzetméterárra vonatkozóan. Emellett ismeretségi körből vett információkat is használok a számításhoz.
– Utóbbi nem világos.
– A lényeg az, hogy be kell szereznem legalább öt valós adatot a számításhoz. Öt olyan ingatlan árát, amely azon a környéken az utóbbi időben tényegesen elment, mert ez segít az összehasonlító átlagár kialakításában.
– Az ingatlanértékesítő oldalakon megjelölt árak nem elég beszédes adatok?
– Nem, azok légvárak. Arról tájékoztatnak, mennyit szeretne kapni a vevő, nem pedig arról, hogy az ténylegesen milyen áron ment el. Ebbe az összegbe ráadásul bele van kalkulálva a 10 százalékos alku is. Egy példa: a legutóbbi adásvételem során az ingatlant a tulajdonosok 60 milliós irányáron hirdették meg, végül 42 millióért cserélt gazdát.
– Ez 30 százalékos különbség!
– Igen, ezért mondom, hogy a valós eladási árhoz nehéz hozzájutni, mert nem publikus, és a legtöbben kozmetikázzák. Így a KSH adatai mellé kellenek élő példák is, ezeket az ingatlanirodák szakmai fórumain tudom beszerezni.
– Van egy ingatlanműsor valamelyik rádióadón, ott a betelefonálóknak irányítószám alapján mondják meg a négyzetméterárat, ami félrevezető, hiszen látni kell egy lakást a valós érték megállapításához, nem?
– Annyiban jó, hogy ad egy közelítő árat, de sokat korrigálhatnak az áron a lakás értéknövelő és értékcsökkentő tényezői. Tévút ezért az is, ha valaki úgy árazza be a lakását, hogy valamelyik ingatlanközvetítő portálon megnézi, hogy az ugyanabban az utcában lévő lakások milyen áron vannak meghirdetve. Minden lakás ára más, akár egy lakóparkon belül is. Nem mindegy például, hogy annak északnyugati vagy délkeleti a tájolása. Noha ugyanakkor épült, ugyanabból az anyagból és hasonlók a belső burkolatok is, ezzel együtt a két ingatlan között több százezer forint vagy akár milliós különbség is mutatkozhat.
– Hogy jön ki a valós ár a becslés során?
– Alapul veszem az átlagárat, és százalékokat adok az értéknövelő és az értékcsökkentő tényezőkre, majd a kerekítés szabálya szerint kapom meg a kínálati árat. Egy értékbecslés tulajdonképpen egy komoly formai követelményeknek megfelelő bizonyítvány, amely három hónapig érvényes. Az, hogy az illető azután menyiért árulja a lakását, az ő döntése. Ingatlanosként azonban mindig azt javaslom, hirdesse meg 10 százalékkal drágábban.
– Mi befolyásolja az árat?
– A piac és a fizetőképes kereslet. Akinek nem sürgős a lakáseladás, vár 5-10 évet. Akinek közepesen sürgős, az is ritkán enged, azt hiszi, kaphat többet is, az idő neki dolgozik, de sokszor nem. Egyszer csak azon veszi észre magát, hogy végül kénytelen 10 százalékkal olcsóbban értékesíti az ingatlanát a tervezettnél, mert szorítja a hitel, mert ketyeg az új lakás foglalója. Sokszor azt látom, a sietség szüli a nyomott árakat.
– Mi befolyásolhatja még az árat?
– Az ingatlan jogi háttere. Ha egy ingatlanon haszonélvezet van, az komoly értékcsökkentő tényező. Problémás az osztatlan közös tulajdon, illetve öröklés következtében is kialakulhat hátrányos helyzet.
– Mi növelheti az árat?
– A tájolás. A legtöbben a délkeleti vagy a délnyugati tájolást keresik, érthető módon, hiszen ezek a legnaposabb ingatlanok. Fontos az infrastruktúra. Az ideális ingatlannak jó a megközelíthetősége, csendes, zöld környezetben van. Társasházban értéknövelő tényező a lift. Fontos ugyanakkor a variálhatóság. A Bauhaus-házak azért népszerűek, mert az ilyen stílusú házzal egy tokot vesz az ember, csak válaszfalak vannak, a belső terek alakítása roppant egyszerű. A régi polgári lakásoknak ez a hibája. Nincs variálási lehetőség, ott az értéknövelő tényező általában a belmagasság.
– Miért lehet plusz jó pontokat kapni?
– Az intelligens és ökomegoldásokra, a napkollektorokra. Ha valaki falfűtéssel, központi porszívóval, szennyesledobóval szereli fel az ingatlanát. Ezek a mindennapi életet könnyítik meg. Ha nincs, lehet, hogy nem hiányoznának, ha viszont az ember megszokja ezeket, nem tud nélkülük élni.
– Mi húzhatja le a legjobban a lakást?
– A legnagyobb értékcsökkentő faktor a zaj. Budapesten a Hűvösvölgyi úton gyönyörű ingatlanok vannak, de ott egyet sem lehet eladni lakásnak, mert éjszaka egybefüggően másfél órát sem lehet aludni a motorosok és az autósok gyorsulása miatt.
– Növeli-e egy ingatlan értékét, ha valaki az eladás előtt sebtében felújítja?
– Nagy felújítást a tulajdonos oldaláról nincs értelme végezni, az új tulajdonosnak nem fog tetszeni, ő pedig nem tudja majd belekalkulálni az árba az invesztíciót. Gyakran tapasztalom, hogy sokan a teljesen felújítandót keresik, de ez leginkább azt jelenti, hogy a vevő legfeljebb festésre, burkolatcserére vállalkozik, a romokból nem kér. Az eladóknak azt tanácsolom, hogy esztétikailag mindenképp tegyék vonzóvá az otthonukat. Maradhat a gázkonvektor, de ki kell festeni, takarítani. Jól mutat egy csokor virág az asztalon, és jó trükk süteményt sütni az érdeklődők érkezésére, a süteményillat ugyanis segíthet az eladásban.
– Sokak szerint beindulni látszik az ingatlanpiac. Ön mit mond?
– Bizonyos szegmensei igen. A kis, 10 millió Ft körüli lakások adásvétele egy pillanatig sem állt meg. A nagy mozgás most is ebben a spektrumban van. A 40–70 millió közti lakások piaca nem változott, ott 1–4 év közé tehető az eladás sikeressége. Ahol van egy kis felfelé ívelés, az a drága, 150 millió Ft fölötti ingatlanok halmaza.
– Elárulna egyet a saját tuti tippjei közül az olvasóknak?
Befektetés céljából tanácsos új építésű ingatlant venni, ezek adhatók ki a legjobban. Aki magának vásárol, ne új építésűt keressen. Kevés ugyanis az olyan új építésű lakás, amely nem kommersz anyagokból, nem költségtakarékos módon épült. Ajánlom a 80-100 év körüli régi házakat, amelyek úgy vannak megépítve, hogy abban van anyag és szép részlet egyaránt. n

Minden lakás ára más, akár egy lakóparkon belül is