Interjú Illy Gusztáv ingatlanpiaci szakértővel! + 5 tipp a sikeres ingatlan adásvételhez

– Hogy érdemes nekiállni a lakáseladásnak?

– Az eladók első körben kerülik az ingatlanirodákat. Magyarországon a lakásukat eladni szándékozók jellemzően maguk próbálják értékesíteni az ingatlanjukat, méghozzá az erre szakosodott ingatlanportálokon keresztül.

– Ingatlanközvetítők kíméljenek, a hirdetésekből ismerősen cseng ez a mondat. Mi a baj velük?

– Noha a vevőnek az ingatlanos szolgáltatása nem kerül pénzbe, mégis mindenki úgy kalkulál, hogy ha ingatlanközvetítő száll be az értékesítésbe, az eladói oldalon valamiféle jutalék épül be a rendszerbe, tehát várhatóan magasabb lesz az ingatlan ára.

– Az ingatlanos idehaza, ha jól értem, még nem elismert foglalkozás.

– Vidéken nem igazán és a pesti oldalon sem azok körében, akik 10–20 millió forintot szeretnének a lakásukért. Budán más a helyzet, ott szívesebben adják be az ingatlanjukat az emberek, mert ezen a környéken van pénz, idő és hajlandóság is arra, hogy a lakás értékesítésének/keresésének nyűgje ne a megbízót terhelje.

– Mekkora az ingatlanközvetítő díja?

– A közvetítő csak eladói oldalon kér jutalékot, ma már nem jellemző, hogy mindkét oldalt megsarcolja. Magas összegű ingatanoknál az egyéni megállapodás a jellemző, átlagáras lakásoknál irodája válogatja, de a lakás vételárának nettó 3-5,5 százaléka. A jutalék kifizetése kivétel nélkül mindig a 10 százalékos foglaló leszámolása után történik.

– Mire van kereslet? Mit lehet ma jól eladni a piacon?

–  A vevők ma az olyan 1,5-2 szobás lakásokat vadásszák, amelyeket aztán könnyen ki lehet adni. Ebből is inkább az újszerűek, a 2000 után épült jó közlekedésnél lévő, kis rezsijű lakások a keresettek, míg a régi nagy sláger, a garzon most kevésbé kelendő.

– A vevők merre indulnak, ha lakást keresnek? Szintén online utakon?

– Az ingatlankeresés főleg a nagyvárosokban tipikusan úgy néz ki, hogy hét végén leül a család, és elkezdi kihalászni az online kincsesbányák gyöngyszemeit. Ha a keresés során szűrnek, az elsősorban lokálszűrés. Érdekes, hogy akik keresnek, jobbára azon a környéken maradnának, ahol jelenleg is laknak. A vevők közül ma sokan gondolják azt, hogy mivel tele van a piac, jó áron lehet találni lakást, akár az internet előtt ülve is, emiatt a kreatív keresés nem is igazán jellemző.

– Ön biztosan tud olvasni a sorok között. A hirdetésekben mire figyeljünk, minek ne üljünk föl?

– Ha a lakás valamely tulajdonsága fel van értékelve. Emellett a dagályos jelzők, valamint a tények maszatolása mindig gyanús. Tetőtéri lakás esetén érdemes a bruttó-nettó alapterületet tisztázni, ha van terasz, galéria, érdemes rákérdezni, hogy azokat hogyan számítják bele a vételárba. Sokan hajlamosan ugyanis a terasz, a galéria vagy a loggia teljes alapterületét beszorozni a hasznos alapterület négyzetméterárával, majd így árulni az ingatlant, ami meglehetősen aggályos. A terasz esetén – mérettől függően – a terület fele, egyharmada beszámítandó. Érdemes lakásvásárláskor egy műszaki ellenőrt is magunkkal vinnünk, aki leméri, hogy mennyi valójában a hasznos négyzetméter, így elkerülhetők a fölösleges viták. Kerüljük a későbbi vitákat azzal, hogy időben elkérjük a lakás energiatanúsítványát, ami beszédes dokumentum a rezsivel kapcsolatban.

– Akinek van pénze, annak érdemes most lakást vennie?

– Mivel kicsi a kereslet, az eladóknak hosszú értékesítési idővel kell számolniuk. Türelmes hozzáállással a vevői oldalon viszont nagyon jó árakat lehet elérni és végül jó üzleteket lehet kötni.

– Hogyan érdemes alkudni?

– Sokan elkezdik az interneten összehasonlítani az árakat, és ennek mentén kerekítik ki maguknak az összeget. A netes árak azonban elrugaszkodottak. Az eladó 8-10 százalékkal túlárazva kínálja a lakását. Ennek nagy része az értékesítés folyamán elolvad, 2-3 hónap után 5-6 százalékkal lejjebb viszik az összeget. Ha ráérős valaki, 2-3 hónapot kivárva simán bemondja a 20 milliós lakásra a 18 milliót, és el is viszi ezen az áron. Persze az olyan lakás, amely hosszú ideig fent van a neten,  általában hibás áru vagy drága. Egy jó árú ingatlan értékesítési ideje a világhálón átlagosan két hónap.

– Érdemes-e ügyvédet bevonni az adásvételbe, amennyiben minden klappol és megszületett a vételi szándék?

– Az ügyvéden semmiképpen sem szabad spórolni. Általában ő kéri le a tulajdoni lapot is. A vevő költsége az ügyvéd. Jó szakembert a bruttó vételár 0,7 százalékától lehet találni. Ezen spórolni óriási hiba lenne!

Sokan keresnek lakást az interneten

Ingatlankisokos

Mi a hasznos alapterület? Az alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább l,90 m. A lakás hasznos alapterületének meghatározásánál a gépkocsitároló helyiség, a galéria alapterülete nem, az erkély, a loggia, a terasz alapterülete – méretétől függően – felével, egyharmadával számítandó bele a hasznos alapterületbe.

Hogyan számoljuk ki a lakás alapterületét? A lakás alapterülete mindig a nettó négyzetméter, kiszámítása pedig úgy történik, hogy helyiségeket külön megmérjük és összeadjuk, tehát a lakásban felhúzott válaszfalak nem számítanak bele.

Mikor okozhat gondot a hasznos alapterület elszámolása? Nem csak a lakás értékesítésénél, illetve vásárlásánál fontos információk ezek. A közös költség fizetésénél, a villany-gáz átalány és a tulajdoni hányad kiszámításánál is problémát jelenthet.

5 tipp a sikeres ingatlan-adásvételhez

1. ÉRDEKLŐDJÜNK SZEMÉLYESEN. Aki keres, annak érdemes meghatároznia, hogy mely környéken, utcákban és pontosan mely házakban lakna szívesen. Ha ez megvan, proaktív módon csöngessen be, az iránt érdeklődve, valaki nem árulja-e a lakását vagy nem játszik-e a lakáseladás gondolatával a kiszemelt vidéken. A személyes érdeklődés során meglepő és kedvező eredményeket kaphatunk.
2. KÉPTELEN HIRDETÉSEK. Érdemes a neten lakáskeresőknek nagyobb figyelmet fordítaniuk azokra a hirdetésekre, ahol nincs kép, esetleg csak alaprajz szerepel a hirdetésben. Sokszor ugyanis igazi gyöngyszemek bújhatnak meg a képtelen hirdetések mögött.
3. VAN KÉPÜK HOZZÁ. Persze ennek ellenkezője is igaz. Érdemes profi fényképésszel fotózni a lakást. A jól bevilágított lakásrészletek igencsak kedvcsinálók a vételhez. Ha magunk veselkedünk a dolognak, jó tudni, hogy nagy látószögű objektívvel optikailag nagyíthatók a nehezen fotózható kis helyiségek.
4. REND A LELKE. Egy felmérés szerint átlagosan 2,5 százalékkal drágábban találnak gazdára azok a lakások, amelyek makulátlan tisztasággal és renddel várják az érdeklődőket. Érdemes hát rendet rakni és kitakarítani, ez az apró fáradtság ugyanis kifizetődő lehet.
5. VONJUNK BE LAKBERENDEZŐT. Az Egyesült Államokban lakberendező csapatok szakosodtak arra, hogy eladósorban lévő lakásokat felpozícionáljanak, vagyis a helyhez hangolt kiegészítőkkel, párnákkal, szőnyegekkel, képekkel, kiegészítőkkel feljavítsák a tereket. Érdemes ezt a trükköt alkalmazni, mert egy jól kialakított lakásbelsőhöz könnyebben kap kedvet a vevő. n